상가임대차계약해지 통보로 갈등이 있으면
세계적으로 발발한 감염병 사태로 인해 전 세계 불황이 계속되고 있습니다.
특히 소비자들이 주머니를 열기 어려워진 요즘 가장 많은 타격을 받는 것이 자영업자가 아닐까 싶습니다.
통상 자신의 사업장을 운영할 때 남이 소유한 부동산을 빌려 쓰는 경우가 대부분이어서 이런 불황은 임대차 분쟁으로 번지기 쉬운 상황입니다.
임대차계약을 하는 것은 임대인과 임차인이 계약서를 작성해 계약에서 정한 기간 동안 사용수익을 보장하면서 정한 임대료를 받게 되고 임대인은 갑자기 나가라고 하거나 장사를 할 수 없게 되므로 임대인과 임차인은 각각 법으로 보호받게 됩니다.
다만 상가를 계약한 뒤 장사가 원활하지 않아 임대료를 미납하는 사례가 증가하고 임대인이 상가 임대차 계약 해지 통보를 하면서 갈등이 생기는 사례가 적지 않습니다.
우선 주거공간을 임차하는 것과의 가장 큰 차이점은
상권에서는 ‘권리금’의 개념이 있다는 것입니다.
상가 임대차 계약 해지 통보를 할 때는 이 권리금에 대한 부분을 중요하게 생각해야 합니다.
권리금은 권리를 양도하는 대가로 주고받는 금전을 의미하지만 통상적으로 용익권 및 임차권 등의 권리를 양도함으로써 발생합니다.
법적으로 그 가치를 명확히 파악하기는 어렵지만 상가를 임대하는 동안 단골손님 확보나 상권 활성화, 유명세, 장소적 이익, 권리 이용 대가 등으로 임차권 양수인이 양도인에게 지급하는 금액을 의미합니다.
이러한 권리금의 개념은
상가 임대차 계약에서 중요한 부분에서 임차인이 다음의 임차인으로 들어오는 사람으로부터 받는 개념이므로 임대인이 이를 받을 수 없도록 하는 권리는 없습니다.
하지만 임차인이 임대료를 미납하는 등의 귀책 사유가 있으면 이야기는 바뀝니다만. 상가는 임대료를 3번 이상 누적되고 연체한 경우 즉시 임대인이 임대차 계약 해지를 통보할 수 있어 이 같은 세입자의 귀책에 해지됐다면 권리금 회수의 기회가 박탈됩니다.
이 밖에도 불법 증축하거나 훼손한 경우 제3자에게 전대 계약을 하는 경우 등 임대차 보호 법에 규정된 사항을 위반한 경우 권리금 회수가 불가능한 것은 물론, 계약 해지에 따른 퇴거 의무가 발생합니다.
다만 이런 귀책 사유가 없는데도 불구하고, 임대인의 법적 잔재주로 임차인이 권리금 회수가 불가능할 경우도 종종 있습니다.
계약 기간이 끝날 쯤, 다음의 임차인과 기존 임차인이 권리금과 관련해서 이야기를 하게 되는데 이 과정에서 이견이 생기는 경우도 있습니다.
상가를 임차한 기간에 임대인과 큰 문제없이 쓰면 좋지만 상가 임대차와 관련해서는 너무나도 크고 작은 사건이 발발합니다.
그래서 상권이 활성화된 서울에서는 상가 세입자를 보호하기 위한 상담 센터를 운영하고 있습니다.
그럼 어떻게 대처하는 것이 현명할까요?
상가 임대차 계약의 해약 통보로 어려움에 직면한 A씨의 사례를 통해서 상세를 알아보겠습니다.
A씨는 술집 운영 때문에 해당 술집의 기존 임차인에게 권리금 5,000만원을 지급하여 임대인과 임대차 계약을 체결했습니다.
2년간의 운영 끝에 중개 사무소를 통해서 새로운 임차인을 찾아 신규 임차인 간은 권리금 8,000만원의 계약을 체결한 후 임대인에 이를 소개했습니다.
그러나 임대인들은 기존 임차인에 지급한 5,000만원을 불허한다는 입장을 취하고 새로운 세입자가 임대차 기간을 2년 화해 조서를 작성하지 않은 경우 새로운 임차인과 계약을 하지 않다고 합니다.
터무니 없는 조건으로 A씨는 결국 새로운 세입자와 권리금 계약을 해제하고 결국 지속적으로 술집을 운영할 수밖에 없었는데. 문제는 이미 계약 기간이 끝나지 임차인은 언제든지 해지를 요구할 수 있는 상황이었습니다.
술집을 지속적으로 운영하던 중 감염 사태로 상황이 어려워지면서 결국 장사를 그만두면서 임대인에 상가 임대차 계약 해지 통보를 했습니다.
문제는 권리금 회수의 기회를 박탈됐다는 점이므로 이에 변호인과 충분히 상의 위, 손해 배상 청구를 진행했습니다.
임대인을 상대로 한 손해 배상 청구 소송에서 8000만원의 청구 가운데 6400만원에 대해서 인정 받아 일부 승소 판결을 받게 되고, 결과적으로 권리금을 회수한 사례였어요.
B씨는 5년 상가 임대차 계약을 통해 분식집을 운영하고 있었습니다.
학교 앞에서 영세하게 장사를 하다가 보람을 느껴 5년 후에도 연장할 계획을 세우고 있었습니다.
갑자기 임대인으로부터 임대차 계약 갱신을 거절한다는 내용의 상가 임대차 계약 해지 통보를 받게 되었습니다.
이대로 쫓겨나야 하는지, 계속 장사를 하고 싶었던 B씨는 임대인에게 어떻게 해야 하느냐고 묻자 임대료를 지금보다 40% 더 내라고 요구한 것입니다.
이에 대해 부당하다고 느낀 B씨는 변호인에게 상담을 나누게 되었는데요.법적으로 상가임대차계약은 법 개정 이후 10년까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있으므로 지속적으로 장사를 하고 싶은 경우 이러한 임대인의 해지요구를 받아들일 사유가 없으며 임대료의 경우 상한이 5% 제한되어 있어 40% 증액은 법적으로 불가능한 금액임을 알려드렸습니다.
이에 따라 B씨도 변호인을 동행해 임대인을 설득했고, 법을 잘 몰랐다는 임대인은 내용증명을 받은 뒤 계약갱신청구권 행사를 받아들였습니다.
이렇게 부당하게 상가임대차계약 해지 통보를 받았다면, 또 권리금 회수 기회에 있어 어려움을 겪고 있다면 본 로펌에서 충분한 상담을 나눠보시고 도움을 받아 보시기 바랍니다.
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