이번 지역분석은 충청북도 청주시입니다.
지리적으로 세종시 상부에 위치하고 있다.
대전광역시는 청주보다 면적이 넓습니다.
청주는 충청북도에서 가장 크다.
청주시는 4개 군으로 나뉘어 있다가 2014년 청원군에 합병되면서 인구가 크게 늘었다.
인구이동을 고려한
2018~20년에는 증평군에서 청주시로, 청주에서 세종시로 순이동이 많았다.
세종시는 청주에서 꼭 가봐야 할 곳이다.
유역과 유역 모두 전체의 약 1.5%를 차지하므로 청주시의 면적분석과 함께 세종시의 유역량을 함께 고려할 필요가 있다.
세종시의 입주물량과 세종시 영향권역의 매매가격지수를 함께 고려하여
다른 복합적인 이유가 있겠지만 세종시 입주가 많을수록 매매가격지수가 부진하다고 볼 수 있다.
2012~2015년 충북과 청주는 소폭 상승했지만 대전은 거의 보합세를 보였다.
2015년부터 2019년까지 충북과 청주는 무너지고 대전은 서서히 고개를 들었다.
세종의 영향을 받는 지역인데 매매가격지수에 차이가 있는지만 알아본다면
대전, 충북 PIR 확인 가능
차트 상단의 파란색 PIR을 보면 2013년 이후 평균선 아래를 맴돌고 있습니다.
반면 충북PIR은 2014년부터 평균 이상 거래되고 있는 것을 확인할 수 있다.
이는 당시 대전의 아파트 가격이 충북에 비해 평균 가계 소득으로 사기 부담스럽지 않았음을 의미한다.
내가 유추 할 수있다.
그리고 점유에도 차이가 있습니다.
2017년 이후 충북은 평소보다 더 많은 압흔을 보였다.
대전의 압흔수가 잔잔함을 알 수 있다.
대전 일대를 분석할 때 이 점을 지적하고 자세히 설명하면 좋겠다고 생각했다.
매매가격지수도 청주시 주민수와 통화량과 잘 조화를 이루고 있다.
특히 흥미로웠던 점은 금액과 그래픽이 매우 유사하다는 것입니다.
시계열 비교를 하고 싶어서 넣었습니다.
한국부동산공사의 시계열과 아는 사람의 시장강도를 비교하면 아주 잘 일치했다.
2014년에 인구가 급격히 증가했습니다.
2015년에는 수요가 크게 늘어 급등을 예상하는 사람들이 있을 것 같았지만,
청주의 하락세는 2015년 10월경부터 시작됐다.
그 시점에서 하락을 예측할 수 있었습니까? 시뮬레이션을 실행했습니다
1등
가격 이점 없음
2010년부터 전주까지의 거리는 꾸준히 유지되고 있다.
오히려 창원의 집값이 하락세를 보이고 있어 창원에 주목해야겠다고 생각했다.
2. 수요
수요는 알 수 없으나 2014년에 급격하게 증가하여 2015년에는 소폭의 인구 증가가 예상된다.
3. 공급
2018년 공급이 갑자기 2배 이상 늘어났는데, 세종시의 공급량 때문에 증액이 어렵다.
4. 통화량
당시 시장 상황을 보면 가격이 소폭 올랐지만 여전히 바닥이다.
또한 미국의 금리는 제로에 가깝습니다.
낮은 금리가 유지될 것으로 예상합니다.
정리하면
아주 저렴한 가격은 아니고 매물도 많지만 금리가 낮게 유지되고 있어 통화량은 괜찮을 것 같습니다.
그리고 부동산 시장과 함께 보면 상승 5년차임을 알 수 있다.
다른 모든 데이터는 좋아 보이지만 상승 추세의 5년차 진입은 너무 위험하므로 입력해서는 안 됩니다.
반대로 시장 강점만을 기반으로 투자한다면
2016년 8월과 2017년 7월에는 시장강도가 마이너스 수준에서 크게 하락했고 전세지수도 플러스 수준을 넘어섰다.
시장 강세만을 기준으로 보면 완벽한 투자 시즌이지만 보시다시피 0 아래에서 변동하며 2019년에야 상승하기 시작합니다.
이 상황을 피하는 방법을 알아 내려고 노력했습니다.
2016년 8월 1일 전세시장 강세: 32 / 매매시장 강세: -47
2018년 청주의 집수량과 세종시의 지속적으로 높은 집수량으로 인해 약 1년 6개월 간격으로 하락하였다.
조금 무서울지도 몰라
전반적인 경제 상황을 살펴보면
인플레이션이 매우 낮기 때문에 금리를 올릴 이유가 없어 보입니다.
경기 둔화는 일반적으로 열악한 시장 상황을 예측할 수 있습니다.
충북 PIR이 평균선 이상이므로,
현재 청주 아파트 가격이 저평가되지 않았음을 짐작할 수 있을 것 같습니다.
다른 지역과 가격을 비교해도
전주시 아파트 시세보다 높게 형성되어 있어 가격 메리트가 느껴지지 않는 것 같습니다.
2016년 8월 일반 검토
1년 6개월 동안 비단기 하락세를 보이고 있어 금리를 올릴 이유는 없지만
전반적인 경기침체로 경기가 좋지 않아 청주와 세종시에 압입이 많다.
2016년 8월 청주 아파트 값이 정말 저평가된 것인지 확인하고 뛰어들어야 한다.
충북 PIR에 가보니 평균 이상으로 평소보다 낮지 않은 가격이었습니다.
다른 분야와 비교해도 저평가된 분야라고 생각하지 않아서 들어가지 않은 것 같습니다.
그때 2000분의 1 정도로 격차가 생겼는데, 격차가 작다고 무조건 뛰어들면 안 된다는 것도 배웠다.
2017년 7월 2일 전세 강세: 16 / 매매 강세: -27
하락폭은 약 2년 6개월 정도이며, 청주시 입주인원이 매우 많은데 올해는 입주가 없습니다.
반대로 세종시는 그해 인구가 가장 많았으나 이듬해부터 점차 줄어들었다.
하지만 대학시절에는 그 지역의 점유율이 높을 때 들어가야 하고 낮을 때 팔아야 한다고 교육을 받았습니다.
그해 청주 진학률이 낮았다가 2년 뒤에는 진학률이 높다는 점을 감안하면 고민이 많았을 것이다.
뭐, 세종시의 인구가 점점 줄어들고 있으니 운이 좋은 순회였을 수도 있겠다.
약 1년 동안 저금리를 유지해왔기 때문에 그 즈음에 금리가 오를 가능성이 높다.
이 경우 통화량에 악영향을 미치므로 통화량을 별도로 분석해야 합니다.
현재 가격이 저평가되어 있는지도 확인해야 합니다.
그때도 2016년과 마찬가지로 충북의 PIR은 평균 이상이었다.
지역별로 아파트 가격을 비교해보시면 좋을 것 같습니다.
2017년에도 2016년과 마찬가지로 전주보다 높은 가격으로 형성되고 있습니다.
과소평가는 아닌 것 같아요.
청주의 저평가 구간은 전주보다 가격이 낮았던 2011년 쯤이었던 것 같다.
2017년 7월 일반 검토
2년 6개월의 긴 하락 끝에 바닥을 다지고 있지만 청주와 세종의 예상물량은 늘었고,
충청북도의 PIR이 평균 이상인 만큼 투자 적기가 아닌 것이 여러 지표에서 확인됐다.
갭은 노갭에 투자할 수 있었지만 다른 지역에 비해 크게 저평가된 시기는 아니었다.
손실이 거의 없거나 전혀 없는 투자로 무조건 뛰어드는 것은 좋지 않다는 것을 알 수 있습니다.
한편으로는 2019년 9월에 입사할 수 있었을까 하는 생각이 들었습니다.
2019년 9월 3일 전세시장 강세: 23 / 매매시장 강세: -32
청주와 세종의 집수단위 합계가 감소하고 있다.
청주시 주민 수만 놓고 보면 확연히 줄어드는 것을 알 수 있다.
당시 m1/m2의 절대 가격이 높았기 때문에 아마도 가격과 금리를 먼저 찾았을 것입니다.
2017년 상반기 이후 인플레이션은 전년 대비 2-1.5%를 유지하고 금리는 점진적으로 인상되었습니다.
2019년 상반기에 가격이 폭락한 후 약간의 상승세를 보였습니다.
미국은 금리인하 예상
한국의 물가지수가 안정되면 미국이 금리를 인하할 것이라는 사실
한국도 금리 인하!
라고 생각하지 않았을 것 같아요
한국 물가 상승률도 전년 대비 1% 미만으로 미국처럼 금리 인하를 예상한 것으로 보인다.
이때 충북 PIR도 매우 낮은 가치를 보이고 있다.
과소평가된 부분이 될 것으로 예상합니다.
다른 지역과 가격 비교
청주 금호어울림은 매번 전주 호반베르티움보다 높은 가격에 설립됐다.
2018년경부터는 격차가 벌어지면서 가격이 거의 같아지는 것을 알 수 있다.
위에서 비교해보니
청주 금호 어울림과 전주 우미림 비교
2018년 현재 전주 우미림 아파트는 청주 금호어우림보다 높은 가격에 지어지고 있다.
2019년까지 유지됐으니 청주가 전주에 비해 저평가됐다고 볼 수 있다.
하지만 청주, 창원, 전주를 한꺼번에 비교한다면
창원과 청주의 격차가 매우 큰 현상을 감안하면 2019년 즈음 현재 격차는 여전하다.
창원의 저평가도 생각했던 것 같다.
이는 창원시의 분석을 거쳐 결정된 것으로 보인다.
2019년 9월 일반 검토
4년이라는 긴 기간 동안 계속 하락
청주·세종 하락세
특히 청주는 주민이 크게 줄어 공급 측면에서 좋은 투자처가 됐다.
경제 전체를 볼 때 금리 인하를 기대하거나 그대로 유지하면 통화 공급에 좋습니다.
충북 PIR은 매우 저평가된 구간으로 전주에 비해 저평가된 구간이라고 볼 수 있습니다.
그리고 창원의 가격이 하락하면서 청주와의 격차는 여전했다.
암튼 창원과의 격차가 심해서 창원에 대한 지역별 분석을 따로 하고 청주에 투자를 결정한 것 같습니다.
이때 매도 갭은 3~5천 정도인데 앞선 사례에서 증명되었듯 갭이 작으니 무조건 투자하기 좋은 시기는 아니다.
격차가 벌어졌다고 투자자들이 투자를 주저할 것 같지는 않다.
2019년 9월쯤 청주에 투자한다면?
프라임 투자, 입주 등을 분석한 후 두 가지 방법으로 시뮬레이션을 실행했습니다.
1. 프라임 토지 투자
알고 계신 최고가 순위를 보면 청주에서 가장 좋은 곳은 복대동이라는 것을 알 수 있습니다.
당시 투자할 아파트는 신영지웰시티1차 복대동 대장아파트였다.
2019년 10월 3억 5천만 구매
02/20 3억원 전세
갭 5000만원
21.10 6억개 판매
25억 이적 수익
500% 수율
2. 분석 후 투자
충주시와 인구가 다른 상당구, 서원구를 제외하고
인구가 꾸준히 증가하고 있는 청원구 흥덕구
2019년 투자 당시 주민 수가 많고 2021년 분양 당시 주민 수가 적은 흥덕구를 선택했다.
2021년 세일 시즌에는 가명동과 강서동에 움직임이 많아 이 지역에 대한 투자는 자제해야겠다는 생각이 들었습니다.
이 지역을 피했다면 흥덕구 대장아파트에 투자했을 텐데, 1순위 토지에 투자한 것과 같은 결과가 나왔을 것으로 보인다.